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L’immobilier durable est rentable

Deux entrepreneurs témoignent

La durabilité d’un bâtiment est une notion complexe et dynamique, raison pour laquelle La Banque Triodos accorde une place centrale au dialogue avec le client. Nous voulons comprendre les choix du client pour mener avec lui une discussion constructive. Au salon immobilier Realty, le dialogue a été engagé sur la rentabilité des projets immobiliers durables. Deux entrepreneurs ont présenté sur notre stand leur vision de l’immobilier durable et rentable en dialoguant avec le public. 

Jean-Paul Pütz : Vision + travail en bouwteam + sobriété = projet durable rentable

Jean-Paul Pütz : Vision + travail en bouwteam + sobriété = projet durable rentable

Après une brève présentation par François Jacquet, Sector Head Real Estate & Infrastructure à la Banque Triodos, Jean-Paul Pütz commence par retracer l’historique de son projet pour expliquer ensuite les ingrédients de son équation personnelle menant à la rentabilité. En 2008, le groupe Interbrew lui propose d’acquérir le site des anciennes brasseries Bellevue, le long du canal à Molenbeek-Saint-Jean. Le quartier n’est pas évident mais l’homme sait qu’il va évoluer. « Une ville ne tourne pas le dos à son eau. » Il l’achète sans avoir une idée précise de ce qu’il va en faire. Ce n’est que plus tard, suite à différentes rencontres, que germe l’idée d’en faire un hôtel low-cost. « Comme nous n’avions aucune raison de travailler sur des modèles déjà dépassés, nous avons visé le passif. » Aujourd’hui, la norme passive est devenue la règle en région bruxelloise et la zone du canal est l’endroit à la mode où poussent les projets. Voilà pour le côté visionnaire de l’entrepreneur.

Le rôle des pouvoirs publics - Bruxelles en exemple

Jean-Paul Pütz : « Les normes imposées par les pouvoirs publics sont certes contraignantes mais elles ont aussi le mérite de pousser les gens vers l’avant. Même si les contradictions ne manquent pas. On donne d’une main et on reprend de l’autre. Savez-vous qu’au moment où nous nous parlons, des gens envoyés par le maire de New York sont à Bruxelles pour voir ce qu’il s’y fait en matière de construction ou rénovation passive ?

Pour mener à bien cette ambitieuse rénovation, Jean-Paul Pütz fait appel à l’architecte Sebastian Moreno-Vacca (A2M) et à l’entrepreneur Democo. Ensemble, et en impliquant même les locataires (le groupe hôtelier allemand Meininger) dans la réflexion, ils imaginent le bâtiment en travaillant très en amont. Toute arrogance est mise au placard, les choix se portant sur des matériaux très sobres. Résultat : à peine 100 000 euros de dépassement sur un budget construction de 7,8 millions d’euros.

Avec un taux d’occupation proche des 90% à peine deux ans après son ouverture, l’hôtel s’avère combler un vide dans la capitale. Les familles et les jeunes qui le fréquentent adhèrent parfaitement au concept « brut » de l’hébergement : absence d’air conditionné (remplacé avantageusement par un système de refroidissement adiabatique), utilisation de matériaux naturels pour l’isolant et les peintures, électricité produite pour 15 à 20% par des panneaux photovoltaïques, … Autant de choix responsables qui permettent de réduire la facture énergétique d’environ 150 000 € par an tout en diminuant de 400 tonnes/an les émissions de CO2. Rien d’étonnant donc à ce que ce projet ait été primé comme «bâtiment exemplaire» par la région bruxelloise. Quant au surcoût engendré par l’ambition passive de la rénovation, de l’ordre de 11%, il sera rapidement amorti.

Question : La durabilité ne va-t-elle ici pas plus loin que la seule performance énergétique ?

Réponse : Absolument. Ce projet est socialement responsable et intégré dans l’environnement local. L’hôtel emploie du personnel issu de la commune et utilise des produits locaux pour les petits déjeuners. L'initiative a d’ailleurs bien été accueillie, sans doute parce qu’elle ne se présente pas en confrontation avec la réalité socio-économique de Molenbeek-Saint-Jean.

Question : Le passif est-il compatible avec le taux d’occupation variable d’un bâtiment comme un hôtel ?

Réponse : En effet, c’est moins évident qu’un logement à occupation fixe. Nous avons dû procéder à un réglage fin des débits de la ventilation pour obtenir le meilleur résultat possible. Les fenêtres ne s’ouvrent évidemment pas. Nous constatons cependant que les gens sont capables de supporter de temps à autre un petit désagrément eu égard au prix qu’ils paient.

Joost Uwens : durabilité sur le long terme = qualité au présent

Joost Uwens : durabilité sur le long terme = qualité au présent

WDP est une entreprise cotée en Bourse qui investit dans l’immobilier semi-industriel et logistique durable. Elle achète, construit et transforme des entrepôts logistiques qu’elle destine principalement à la location. Il s’agit d’investissements avec un horizon à trente ou quarante ans. Un travail sur le long terme qui justifie pleinement l’attention prononcée que l’entreprise porte à la durabilité. Avec environ 2,5 millions de mètres carrés d’espace de stockage, elle compte parmi les leaders du marché dans le Benelux.

Au tour de Joost Uwents de présenter l’équation de la durabilité dans son secteur d’activité. Qui dit durabilité dans le secteur de la logistique, pense entrepôts d’une part, transport d’autre part.

En matière de bâtiment tout d’abord, WDP vise la certification BREEAM pour toutes ses nouvelles constructions. Pour l’obtenir, il faut notamment travailler sur l’optimisation des consommations d’électricité, de chauffage et d’eau. Cela passe évidemment par une bonne isolation. L’électricité comptant pour 80% de l’ensemble des coûts de consommation énergétique, c’est sur elle qu’il faut concentrer les efforts, par exemple en ajoutant des panneaux photovoltaïques. Autre aspect : le confort des travailleurs. Même si les bureaux ne représentent que 5 à 10% de la superficie du bâtiment, il est aujourd’hui inconcevable de construire de nouveaux entrepôts sans prévoir de système de refroidissement. L’apport de lumière naturelle est également un élément à prendre en compte.
En réalité, le surcoût d’un entrepôt moderne durable par rapport à un entrepôt des années 1990 se justifie assez facilement. Pas seulement sur la durée, grâce à la performance énergétique, mais également au présent, par la qualité de ce qui est offert aux utilisateurs.

Entrepôts hollandais au top - BREEAM Excellent

Joost Uwents : « Nous sommes actifs aux Pays-Bas où nous possédons plusieurs entrepôts certifiés BREEAM. Je connais deux ou trois entrepôts aux Pays-Bas qui ont même la certification BREEAM Excellent, la meilleure qui soit. Celui de Tesla à Tilburg et celui de Lidl à Herenveen. Qui aurait imaginé qu’un discounter investisse à fond dans le stockage durable ? »

Pourtant, c’est essentiellement en dehors du bâtiment que l’on peut faire encore progresser la durabilité de l’activité. On parle là de centralisation ou, au contraire, de hubs plus proches des centres urbains, et de tous les flux entre ces implantations. On a encore beaucoup à gagner en groupant les flux, ce qui permet de diminuer les coûts de transport et de réduire les émissions de CO2. On assiste à d’intéressantes évolutions dans le domaine, par exemple des sociétés qui regroupent l’acheminement de leurs produits vers les distributeurs. Un autre aspect d’avenir est la multi-modalité, qui permet d’enlever un maximum de semi-remorques des autoroutes. Les Pays-Bas ont une avance sur la Belgique de ce point de vue.

Ce qui pose encore problème, c’est ce que l’on appelle ‘the last mile’. On ne va plus pouvoir continuer à voir des camionnettes parcourir le pays pour aller livrer un paquet à une adresse. Il y a là aussi une solution à trouver pour ce que ce soit écologiquement et économiquement soutenable.


Question : Considérez-vous BREEAM comme une référence pour évaluer la durabilité à long terme et la durée de vie d’un bâtiment ?

Réponse : Il y a bien sûr des manquements comme dans tous les systèmes normatifs mais je considère BREEAM comme un outil valable parce qu’il prend en compte bien d’autres aspects que les simples caractéristiques techniques du bâtiment.