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L’avenir des soins de santé : les défis ouvrent la voie à de nouvelles opportunités

Le point de vue d’un expert en immobilier

11-09-2015 | Durant le salon Healthcare 2014, la Banque Triodos a organisé deux séminaires sur l’avenir des soins de santé et l’immobilier de santé. Sébastien Berden, chef du département « Healthcare » de la SICAFI Cofinimmo et un des intervenants majeurs, a présenté – à ce titre – sa vision. En quoi celle-ci consiste-t-elle ? Le secteur des soins de santé actuel est caractérisé par des défis, lesquels sont toutefois propices à la création d’opportunités intéressantes.

Sébastien Berden, chef du département « Healthcare » de la SICAFI Cofinimmo

Défis et opportunités

Bien que l’entreprise ne s’intéresse à l’immobilier de santé que depuis dix ans, Cofinimmo peut d’ores et déjà s’enorgueillir d’un parcours florissant. À ce jour, l’entreprise belge cotée en bourse est propriétaire de 140 résidences-services pour personnes âgées en Belgique, aux Pays-Bas, en Allemagne et en France. Sébastien Berden ne doute pas du potentiel futur. Il anticipe trois tendances majeures.

1. Austérité budgétaire dans les pouvoirs publics: assouplissement des contraintes budgétaires

Mr. Berden ne mâche pas ses mots: la majoration progressive des coûts de la sécurité sociale en Europe occidentale est avérée. Alors que celle-ci avoisine actuellement 10 % du PIB dans la plupart des pays, elle pourrait atteindre 20 % dans un avenir relativement proche. Cette tendance résulte principalement de l’augmentation sensible du nombre de bénéficiaires de la sécurité sociale et de la diminution progressive du nombre de cotisants. Cette majoration des coûts va générer des contraintes budgétaires pour d’autres services publics, ce pourquoi les pouvoirs publics doivent procéder à des économies dans le secteur des soins. Aussi le coût des infrastructures est-il un des premiers domaines ciblés.

2. L’évolution de la demande de soins: le besoin de spécialisation engendre l’obsolescence

La nature de la demande de soins de santé a elle aussi une incidence sur le secteur de l’immobilier de santé. D’après M. Berden, plusieurs facteurs interviennent. En premier lieu, une forte augmentation du nombre de maladies chroniques. Ensuite, les seniors rejoignent une maison de repos et de soins à un âge plus avancé. Souvent, la prolongation de l’espérance de vie est à l’origine de la morbidité multiple caractérisée par le développement de plusieurs affections qui s’influencent mutuellement. À terme, ces deux facteurs susciteront une spécialisation accrue des établissements de soins, ce qui impliquera à son tour une obsolescence plus rapide des infrastructures actuelles.

3. Besoin majeur d’infrastructures: l’horizon 2050

Grosso modo, il y a actuellement en Belgique 138.000 lits disponibles pour 140. 000 personnes âgées. Le délai d’attente pour une admission en maison de repos et de soins varie actuellement de trois à six mois. Et, à l’horizon 2050, à peu près 100.000 seniors supplémentaires nécessiteront des soins. C’est pourquoi il est évident qu’il faut développer les infrastructures. En outre, Zorgnet Vlaanderen estime le coût annuel des investissements en vue d’accroître et de remplacer les infrastructures sanitaires destinées aux personnes âgées à 400 millions d’euros. Et ce, jusqu’en 2050.

La réaction du secteur des soins: s’inspirer de l’étranger

Ces tendances sont loin d’être abstraites. M. Berden découvre chaque jour de nouveaux projets en matière de soins, axés sur la demande de soins, l’enveloppe budgétaire et le manque d’infrastructures.

Du fait que les maisons de repos et de soins sont de plus en plus souvent confrontées à une morbidité multiple, celles-ci doivent rechercher un mode de soutien beaucoup plus sophistiqué. Afin de maintenir la prise en charge à un coût abordable, un nombre croissant de maisons de repos et de soins privilégient une grande capacité d’accueil. À l’heure actuelle, un établissement de 120 lits est devenu la norme.

M. Berden constate également l’émergence de centres de revalidation. En France, notamment, les patients ayant subi une intervention chirurgicale grave sont admis de préférence dans un centre de revalidation adapté. Celui-ci est indépendant de l’hôpital mais situé toutefois à proximité afin de faciliter le suivi chirurgical. L’Allemagne a également adopté résolument cette pratique. L’avantage est que le coût élevé de la prise en charge en milieu hospitalier est sensiblement revu à la baisse.

M. Berden observe aux Pays-Bas le développement de cliniques privées spécialisées dans les interventions chirurgicales simples mais très fréquentes (par exemple, les opérations du genou). Celles-ci sont pratiquées dans des cliniques privées qui fonctionnent dans un environnement concurrentiel, avec des incidences positives sur le coût – tant pour le patient que pour la collectivité.

Par ailleurs, les Pays-Bas misent également sur les centres de soins locaux. Outre les consultations médicales, un centre de soins de proximité a également pour mission de permettre aux personnes âgées de rester plus longtemps chez elles. Le but est de décharger ainsi les hôpitaux spécialisés de toute une série de tâches.

Sébastien Berden, chef du département « Healthcare » de la SICAFI Cofinimmo

La demande est élevée, mais le financement doit suivre

« À l’heure actuelle, le volume de crédit octroyé au secteur social est proche des 6 milliards d’euros en Belgique. Étant donné que l’âge moyen d’un hôpital est de vingt ans, la rénovation des infrastructures hospitalières obsolètes nécessite à elle seule le même investissement financier. Et cela ne répond pas pour autant au besoin de développement des soins aux personnes âgées en milieu ambulatoire » concède M. Berden. « Autrement dit, il faut trouver des méthodes de financement alternatives. »

De même que l’entreprise belge SICAFI Cofinimmo, les sociétés d’investissement immobilier (Real Estate Investment Trusts – REIT) comptent parmi les acteurs susceptibles de fournir ce mode de financement alternatif. Les REIT ont vu le jour aux États-Unis dans les années 1970 dans le but d’investir l’argent des petits épargnants dans le financement à long terme des infrastructures. Aujourd’hui, nous voyons des acteurs similaires contribuer au financement de grands établissements dans le cadre de projets de partenariat public-privé (PPP), mais aussi dans un cadre élargi. Aux États-Unis, par exemple, il existe des sociétés d’investissement immobilier qui financent des laboratoires, des polycliniques, des résidences-services, des unités de soins spécialisés, etc. « Cofinimmo ambitionne de devenir la première société d’investissement immobilier spécialisée dans les soins de santé à l’échelle européenne et de diversifier sensiblement ainsi son portefeuille » conclut Sébastien Berden.

Lire aussi le point de vue de Johan De Muynck, CEO Zorgbedrijf Antwerpen