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Évaluer et rapporter la durabilité dans le secteur de l’ immobilier

Le mercredi 1er avril dernier, GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) et Bopro organisaient à Bruxelles, en collaboration avec la Banque Triodos, une conférence sur la durabilité dans le secteur immobilier. Sabine Denis, Change Executive Officer chez Business & Society Belgium, pointa dix tendances, tandis que Sander Paul van Tongeren, Head of Europe chez GRESB, expliqua le système de benchmark GRESB. Une table ronde de spécialistes ont examiné ensuite la durabilité et l’éthique du secteur. On retiendra de la discussion que les entreprises, contrairement à ce qui était encore le cas il y a quelques années, ne regardent plus l’entreprenariat durable avec scepticisme. Nous avons relevé pour vous les tendances les plus intéressantes et quelques déclarations marquantes.

Au travers de quelles tendances la durabilité s’exprime-t-elle dans le secteur immobilier ? Le portefeuille des entreprises immobilières et des investisseurs devient-il vraiment plus vert ? Sabine Denis, Change Executive Officer chez Business & Society Belgium et Sander Paul van Tongeren, Head of Europe chez GRESB, lancent le débat.

En matière de durabilité, le secteur évolue dans le bon sens mais cela doit aller plus vite, estime Sabine Denis. Une dizaine de tendances montrent que le secteur est sur la bonne voie mais une mise en œuvre à large échelle est nécessaire.

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Alors que les entreprises développaient précédemment des produits performants mais distincts, elles doivent à terme joindre leurs forces pour mettre sur le marché des systèmes performants. Isofinish, un concept d’isolation et de finition pour façades lancé par plusieurs fabricants, en est un bel exemple. De plus, une perspective à court terme centrée sur les projets individuels doit faire place à un plan d’action sur le long terme concernant des portefeuilles immobiliers entiers.

Jusqu’il y a peu, le « passif » était le sujet à la mode dans le secteur de la construction. À terme, cela doit devenir le « productif », avec des bâtiments qui produisent eux-mêmes de l’énergie. Faire de l’ecodesign avec des matériaux durables et une empreinte écologique en conséquence, c’est bien mais la prochaine étape est d’intégrer la flexibilité. Pensons aux structures modulaires et aux concepts comme le social housing. Sabine Denis épingle également le virage d’une économie circulaire vers une économie fonctionnelle. Certaines entreprises se sont déjà lancées dans l’économie circulaire. Elles recyclent le plus de matériaux possible, présents ou déjà utilisés. Une tendance que l’on peut déjà remarquer, selon Sabine Denis, est le switch que font certaines entreprises vers l’économie fonctionnelle, qui fait partie de l’économie circulaire. L’accent y est mis sur l’usage qui est fait d’un produit plutôt que sur sa possession. Dans ce système, on paie pour l’utilisation d’un produit et non pour le produit lui-même.

Là où l’on visait avant tout la sécurité dans l’établissement d’un projet immobilier, on doit à présent accorder plus d’attention au contexte social. Créer de l’emploi profitant à la main d’œuvre locale est un exemple. Les systèmes de financement existants sont basés sur des solutions facilement accessibles. Une nouvelle tendance va plus loin en explorant des alternatives telles que le crowdfunding. Avec les PPP, les pouvoirs publics ne sont pas en reste et font plus que diriger la manœuvre depuis la ligne de touche.

Enfin, Sabine Denis insiste sur l’importance de la transparence au niveau du Environmental, Social and Governance (ESG). Un rapportage ouvert et une supply chain contrôlable sont dans ce cadre des éléments qui comptent. Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) s’avère ici un instrument pratique.

GRESB : démontrer la durabilité

Avec le secteur de la mobilité, celui de l’immobilier et de la construction compte parmi les plus gros consommateurs d’énergie et pollueurs. Des exigences environnementales strictes et un rapportage à l’intention des utilisateurs et de l’opinion publique sont indispensables dans le secteur immobilier, affirme Sander Paul van Tongeren. Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est là pour y aider.
GRESB est un benchmark qui évalue la politique de durabilité des fonds et portefeuilles immobiliers, et ce au niveau mondial. Chaque année, GRESB collecte en ligne les données publiées par les entreprises immobilières et fonds particuliers sur des aspects durables comme les Performance indicators, Building Certifications et Stakeholder Engagement.

Le benchmark GRESB informe les participants sur leurs propres résultats comparés aux résultats antérieurs. Ils voient également comment ils se situent par rapport à d’autres entreprises et portefeuilles participants. Cela permet aux propriétaires et investisseurs immobiliers de (re)formuler leurs ambitions pour un portefeuille plus durable.
L’analyse prend en considération deux aspects principaux : Politique & Gestion et Mise en œuvre & Monitoring. Les entreprises sont ainsi réparties en quatre catégories, allant de green starter (l’entreprise pense à la durabilité mais ne l’applique pas encore) et green talk (il existe une politique de durabilité sur laquelle on communique vers l’extérieur, mais peu est réellement mis en oeuvre) à green walk (gestion et monitoring sont présents mais la transparence vers l’extérieur fait défaut) et green star (gestion et monitoring comme il faut : bref, le parcours vert complet en actes et paroles).
Cette année verra la 6e édition de l’analyse. Les résultats 2015 seront communiqués début septembre.

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La durabilité comme véritable investissement

Un débat animé a constitué le point d’orgue de la conférence. Le panel, constitué de Serge Fautré (CEO de AG Real Estate), Sabine Denis (Change Executive Officer chez Business & Society Belgium), Vincent van Dessel (CEO d’Euronext Brussels), Olivier Marquet (Managing Director de la Banque Triodos) et Laurent Carlier (CFO de Befimmo), était modéré par le journaliste Jean Blavier. Celui-ci lança la discussion en demandant ce que la durabilité signifiait concrètement pour les entreprises représentées dans le panel. Serge Fautré (AG Real Estate) affirma directement que les dirigeants d’entreprise devaient être conscients qu’il faut effectivement investir dans la durabilité s’ils veulent en récolter les fruits. Et de reprocher un manque de vision à long terme aux entreprises qui ne le font pas. L’immobilier, de par son caractère quasi permanent, est un secteur où l’on est obligé d’anticiper.

La construction neuve pas assez compétitive

Le secteur immobilier belge fait office de pionnier en matière de durabilité, du moins en ce qui concerne la construction neuve. Il faudrait seulement que ces nouveaux bâtiments soient proposés à des prix plus compétitifs. Pour Olivier Marquet (Triodos), le problème est que de nombreuses entreprises fuient les coûts importants de TVA sur la construction. De ce fait, elles s’installent souvent dans des immeubles existants, qui représentent 98% des bâtiments polluants. Pourtant, la perception qu’a le public d’une entreprise peut évoluer très favorablement notamment quand elle s’installe dans un bâtiment économe en énergie. Mais, selon Sabine Denis (Business & Society Belgium), il faut alors que d’autres éléments viennent confirmer que cette entreprise est soucieuse de l’environnement et prend ses responsabilités envers la société.

Entreprenariat durable et à la fois rentable

Nous voilà arrivés à la question sensible du débat : que faire avec la critique qui présente l’entreprenariat durable et éthique avant tout comme un concept marketing, une sorte de boîte vide pour laver plus vert ? Pour Vincent van Dessel (Euronext Brussels), on voit en effet beaucoup de communication autour de l’entreprenariat éthique et durable mais c’est indispensable. Ce sont justement ces instruments marketing qui créent la perception dans l’opinion publique et font ainsi avancer les choses. C’est par exemple le cas avec les entreprises ayant une certaine visibilité, comme Befimmo, qui fait partie du BEL20. Laurent Carlier reconnaît pourtant que la rentabilité demeure le critère le plus important pour la plupart des investisseurs. Ce qui est normal, pour Sabine Denis. L’idée qu’entreprendre durablement n’est que charité et bureaucratie, est dépassée. Des benchmarks clairs sont cependant nécessaires pour remplacer les rapports subjectifs CSR (Corporate Social Responsibility), afin que les investisseurs puissent comparer les entreprises lorsqu’ils veulent investir de façon durable et éthique. Ce n’est qu’alors que toutes les initiatives dans ce sens apparaîtront vertes tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.